過往的商業街區多以產權分散銷售的方式進行去化，這樣做的好處是可以快速收回投資，也不再需要持續性的營運投入。在房地產高速發展期，這是快速擴張和高周轉導向下的適當舉措。

       但銷售型街區的持續經營、品質保障、商戶權益、消費體驗等方面往往不盡如人意。在房地產/商業地產“白銀時代”結束后，產權商鋪的銷售也變得困難重重，從而使以上的問題更加凸顯。

       所以有越來越多的開發商在嘗試采用自持的方式對社區型商業街區進行整體運營。那么持有產權、統一運營的商業街區的痛點有哪些？又如何解題呢？

01

資產處置路徑模糊

痛點及策劃思路

對于多數開發商來說，即使選擇自持模式也很難放棄未來會將商鋪分割銷售的念想。而一旦進入銷售邏輯，馬上就會要求通過控制商鋪面積的方式來控制總價，從而有可能導致商業街區的鋪位規劃一刀切，不利于業態和品牌的組織。

特別是當商業街區的體量較大時，傳統的街邊店品牌資源難以填滿所有鋪位，導致出租率低下，也進一步增加了商鋪的銷售難度。

所以在策劃階段就要放棄所有商鋪都高單價銷售（甚至要放棄全部商鋪都要銷售）的思路，要以經營的視角在持有或銷售，先持有后銷售的方式中找到平衡點。

體現在規劃上就是，商業街區也需要主力品牌，引領品牌的加持，所以在動線關鍵節點等位置要預留適合以上品牌的鋪位及面積段。

02

多層街鋪痛點及經營要點

       絕大多數商業街區2層以上缺乏水平動線和垂直動線，導致高樓層商鋪的價值急速衰減。需要通過以下手段進行緩解：2層商鋪相對好解題，可通過1+1或1+n的方式形成商鋪內的垂直動線，再引入中/大型餐飲、娛樂、生活服務類業態進行消化。

       3~5層的商鋪(因消防等級對應的24m建筑高度規范要求，一般街區不會出現6層及以上）解題較復雜：

       ◆ 動線優化需要在1層臨街及地下停車場（如有）設立明顯的電梯廳，到達高樓層后可設置臨窗的單邊內走廊，或者直達大型店鋪內部；
       ◆ 業態選擇符合規范的前提下，可選擇快捷酒店，健身房，KTV，培訓等強目的業態進行面積消化；
       ◆ 外立面上應預留高樓層鋪位商戶的品牌廣告位

03

交通組織痛點及經營要點

當街區體量較大需要輻射駕車消費者時，停車的管理要重視?？梢酝ㄟ^設立“黑名單”+閘道時控+消費減免的方式，盡量減少非消費群體長期占用車位的問題。有地下車庫的，可以通過差價收費的方式引導車輛進入地下停車場。

04

項目識別痛點及經營要點

       社區型商業街區可以說是遍地開花，且絕大多數為了和住宅、公建協調，設計風格比較單一、保守，可以說毫無記憶點。

       對于有一定規模的商業街，需要在立面，綠化，道路，小品等區域上做整體的設計優化，形成自己的特點與風格。當消費者做決策時潛意識里可做優先排序。比較突出的街區有蘇州-淮海街、南京-喵喵街等。

05

招商的痛點及經營要點

       ◆ 首次租金定價肯定是要基于“市場參考法”

       而不要用“成本法”、“預期租售比法”來給自己挖坑。不能正常招商落地，營運的商業街區是沒有任何價值的；

       ◆ 品牌的招商信息獲取較難，可以通過品牌方推薦加盟商的形式進行拓展當然更重要的方式還是“掃街”以及積累沉淀的品牌資源和店主資源；
       ◆ 夫妻店占比高，后續管理溝通成本高，難度大

       需要建立一支服務型+管理型的營運團隊來承接招商。做好規范店面設計，監督裝修，幫助取得營業執照（并留檔），追蹤日常銷售，收租收費，輔導經營，支持企劃等一系列營運動作?？梢哉f在招商和營運端與商戶是一個共同成長的過程。

       對于營運狀況良好的街區，品牌調整上有幾條重要建議：

       1、同一人不要允許承租過多的鋪位，更要杜絕其成為隱形的二房東；2、配合較好的承租人，如原品牌經營不善的可引導其自行更換新品牌，沒必要強行清退；3、不要一味追求高租金導向。應該借助當下良好的營運狀態，及時替換為成熟品牌以及直營品牌。

       對于社區型商業街區來說，持續經營的穩定性大于一味的高租金，但高換手率，有空窗期的收益。

06

營運的痛點及經營要點

       ◆ 首先，商戶經營狀況較難以掌握。

       大量的街鋪經營者并不會按照合同約定的提前量告知管理團隊其關店，撤鋪的決定。所以管理團隊要通過銷售檢查，店主溝通，店員走訪等多種渠道及時了解店鋪經營狀況，不打無準備之仗。

       ◆ 其次，鋪位承租權，經營權的私下轉讓要杜絕。

       堵不如疏，不要一刀切地完全禁止承租人尋找替代品牌，在合理的范圍內，允許原承租人通過出售家具、設備等降低損失。但是必須保證新的品牌符合街區的統一要求，并且合同主體必須是產權方。堅決制止私下轉租的行為。

       再次，營運三要素“人、貨、場”在街區模式下比較容易出現的痛點如下：

       1、每家商戶的服務水準參差不齊，但消費者的投訴，反饋等無渠道。有一定體量的街區，建議設立對消費者服務的窗口或平臺，直接觸達消費者，掌握一手信息；

       2、對街區內商戶提供的商品和服務要巡查抽檢。對于違規違法的必須及時制止；3、對外場、公區、店鋪內這三個層次的“場”都要有物業管理的要求和動作，最大限度的保障經營環境和消費者體驗。

       最后，企劃推廣工作也要有自己的特點：

       1、要重視氛圍包裝，比如拱門，道旗，綠植，亮化等；2、要重視社區私域流量，因為客群范圍相對固定，所以可以采用地推掃樓的方式積極觸達消費者；

       3、可以針對不同時節的非消費類服務需求開展社區活動，增強消費者粘性。

07

大運營體系下物業服務的痛點及經營要點

       社區型商業街的物業工作往往是由住宅、公建的大物業代管的。在專業性、重視度、服務度上都可能有問題，從而導致商戶的矛盾激化，影響整個街區的良性營運。所以在街區體量足夠或有停車場收入支撐的前提下，最好的方式是由商業管理團隊代管商業街區的物業，收取商戶的物業費，即小物業的概念。

       如果物業只能由大物業統管的，則建議采用商管付費委托大物業的模式（即商管收取商戶物業費，再采購大物業的服務）。如果仍不行的，則必須在物業考核結算的流程中有制度設計和話語權。

       隨著消費行為的更迭，商業街區有一定的回暖跡象。但其營運管理始終是商業中比較棘手的話題。