國家有關部門出臺的重點房地產企業資金監測和融資管理規則（業界俗稱“三道紅線”）自被曝光以來一直是行業熱議的話題。

近日，坊間傳言，三道紅線的嚴格執行將被推遲到2023年。記者通過多方采訪了解到，該消息有誤讀之嫌，“三道紅線”政策并未延期，仍將于2021年起在全行業全面實施，并力爭讓房企在三年內完成降負債的目標。

“三道紅線”明年起在全行業鋪開

今年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。包括碧桂園、萬科、恒大、融創、中海等12家房企參加了此次的座談會。而此次座談會的成果之一在于形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

近日，有媒體報道稱，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表，共涉8項財務指標，其中涵蓋了“三條紅線”指標。隨即網上關于“三道紅線的嚴格執行將被推遲到2023年”的說法不脛而走。

有接近監管層的人士向上證報記者表示，上述說法系媒體誤讀。

“不是延期的概念?！庇袇⑴c座談會的房企高管向上證報記者透露，從2021年1月1日起，房地產企業資金監測和融資管理規則將在全行業全面開始實施，并力爭在3年內達標?！拔覀円彩敲髂?/span>1月1日開始執行，現在只是先報個方案。我們做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企業降負債達標?！?/span>

該高管表示，“三道紅線”主要是和企業有息負債融資總額掛鉤。房企按照設定好的降負債的時間表按年漸次執行，如果不達標或踩了紅線，那可能對企業融資有些影響。但它并不是一個強制的規定，只是一個指導意見，若房企實在完不成也不會有什么處罰，也沒有“一刀切”。

哪些房企觸碰了“三道紅線”？

最近“恒大風波”頗為引人注目。有分析人士認為，“恒大風波”的背后根源在于監管層出臺“三道紅線”所給予企業的無形壓力。

其實不僅僅是恒大，坊間傳言融創也在出售上海的商業物業。萬科董事會主席郁亮更公開稱“三道紅線”是行業規則的重大改變，影響力不亞于2002年的土地招拍掛改革。雖然業界爆出“三道紅線”的消息至今才1個多月，但房地產行業正面臨深刻的變革應該是可以預見的事情。

究竟何謂“三道紅線”？

據了解，監管層根據負債率為房地產企業劃定“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍。

根據“踩線”的數量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來劃定其融資時有息負債年增速的上限。比如，“未踩線”的綠色檔房企，有息負債年增速上限為15%，“踩一道線”的黃色檔房企，有息負債年增速上限為10%，“踩二道線”的橙色檔房企，有息負債年增速上限為5%，“踩三道線”紅色檔房企則不能新增有息負債。

記者以克而瑞地產研究中心公布的2020年上半年全口徑銷售金額排名前50的房企為初始樣本，在剔除尚未上市或部分數據不全的房企后，按照2020年半年報數據分別對其中45家上市房企按照“三道紅線”所設置的指標進行了排名。

結果“未踩線”的房企有4家，主要為央企，“踩三道紅線”的房企有7家，“踩二道紅線”的房企有8家，“踩一道紅線”的房企最多，達26家。

有房企高管表示，應對“三道紅線”要分短期、中期、長期來看。短期是向內抓銷售、促回款，抓住融資窗口期；中期是考慮如何降負債，“三道紅線”本來就是動態的，隨著房企拿地銷售回款一直在變，房企須自己主動監測“三道紅線”的水平，同時在過程中找到一些更好的經營方法，比如合作等；長期則要容忍在低杠桿的經營環境下的房地產開發的業務模式，通過規模競爭達到穩定經營的局面。

“不要存在任何幻想。從整個國家宏觀層面到房地產行業本身，房地產作為經濟的穩壓器這個作用肯定是存在的，但企業想要長久生存確實需要變革?！痹摳吖鼙硎?，長期以來，我國的房地產調控主要集中在對需求端的調控，對供應端的調控相對較少，而這次是要從供應端著手降杠桿。從監管層的初衷來看，就是要讓整個行業回到相對安全的水平上去。