9月25日，重慶市公共資源交易中心出讓兩宗大型居住用地，一宗為楊家坪核心區鐵馬工具廠地塊，本宗地最終為新希望以13091的樓面，溢價29.62%拍得；另一宗為水土地塊，本宗地塊最大的看點是掛牌樓面達到7500，創出水土組團掛牌的最高價，本宗地最終為兩江置業掛牌獲得。

      鐵馬工具廠地塊邏輯如下：

      本宗地塊區位條件極好，純住宅容積率達到2.9，限高則突破建設部規定普通地塊80米的限高，達到100米，在限高新規的情況下，本地塊將建成少有的超高層項目，彰顯出與區位匹配的地標性。從規劃條件來看，本地塊的缺陷是稍微偏小，地塊的縱深不夠，低樓層的視野受限，但一旦突破10層以后，整個項目的視野則變得極為廣闊。2.9的容積率，100米的限高，63480的占地面積，綜合權衡下來，本地塊最大的市場價值取向兩極化，一是小戶與超小戶的市場空間；另一個角度是超大平層豪宅的市場空間，地塊位置，規劃條件都決定了項目的空間稀缺性，這是超小戶和大平層豪宅的定位的共同邏輯。

      大平層而言，如果產品做得足夠好，市場或許不愁買家（盡管基于對西區的認識而言，項目去化速度可能會受到影響），但市場競爭相對較為激烈，本地塊需要與九龍半島所有西區項目進行正面競爭，有利的是，本地塊的區位條件與現狀要好于九龍半島出讓的地塊，而從區域歸屬來說，本地塊歸屬的是楊家坪核心區的區域屬性，從概念來說，本地塊不屬于九龍半島概念，但另一方面，九龍半島開發企業眾多，市場熱度較本地塊高，本地塊則屬單獨的存在。從現有規劃條件與土地價格來說，本地塊將是未來一段時間內楊家坪商圈標志性的項目。

      從操盤思路來看，如果做大平層豪宅，高周轉的思路就無法實現，如果做成小戶型產品，從某種程度而言，又浪費了這個地塊的特殊性與建筑的標志性，但小戶型產品擁有高周轉的邏輯。

      本地塊最終為新希望以29.62%的溢價，樓面13109的價格獲得。新希望在市場上，產品特征不太鮮明，而企業品牌形象也不太鮮明，新希望更多的形象還是聚焦在飼料和養殖方面，這種慣性沉淀，讓用單品牌策略的新希望形象，最好的結果，也只是一個大型的可以信賴的企業品牌，至于其他品牌美譽度，基本難以延伸。到目前為止，九龍半島與九龍半島延伸的楊家坪商圈核心區域地塊已經出讓五宗，開發企業分別是榮安，融信，華潤，金科聯合體，新希望，在本土市場號召力方面，金科是最強的，但金科聯合體為三家企業，最終誰操盤，還不得而知。從區域整體來看，如果接下來地塊沒有跟強勢的企業品牌入駐，那么九龍半島市場熱度會不會支撐接下來的市場走勢，需要觀察。

      今天土拍的具體情況來看，一共12家企業報名參拍了這個地塊，分別是華潤，金科，萬科，中交，保利，北辰，綠城，華宇，招商，新希望，東原+春風，香港置地等；舉牌具體情況如下：萬科，金科沒有舉牌；綠城舉牌2次，27輪截止，舉牌樓面11570；中交舉牌1次，28輪截止，舉牌樓面11625；香港置地舉牌2次，29輪截止，舉牌樓面11679；保利舉牌4次，31輪截止，舉牌樓面11788；華宇舉牌7次，35輪截止，舉牌樓面12005；東原+春風聯合體舉牌8次，40輪截止，舉牌樓面12276；招商舉牌4次，49輪截止，舉牌樓面12765；北辰舉牌10次，54輪截止，舉牌樓面13037；新希望舉牌6次，以溢價29.62%，樓面13091獲得本地塊。

      從純粹的價格來看，本地塊的樓面可能尚未超越北區保利大石壩地塊，本地塊價格為樓面11894，但地塊有20%的商業；同時值得關注的還有本周推出的紅旗河溝公交車站地塊，本地塊起拍樓面8977，但有30%的商業體量，從住宅的評估價格來看，本宗地實際樓面可能起拍價格更高一些。

      兩宗地合計占地面積249146.3平，合計計容面積444225.9平，平均容積率為1.783.

      具體地塊情況如下：

1、

編號：20111

位置：九龍坡區大楊石組團T標準分區T03-2/04地塊、T03-1-1/04地塊、T10-1-2/04地塊

用地性質：二類居住

占地面積：63480

計容面積：184092

容積率：2.9

成交樓面：13091

建筑限高：100米

溢價率：29.62%

拿地企業：新希望

圖例：

2、

編號：20112

位置：兩江新區水土組團G分區G14-3地塊、G14-4地塊、G14-8地塊、G14-9-1地塊、G14-9-2地塊、G15-1地塊

用地性質：二類居住

占地面積：185666.3

計容面積：260133.9

容積率：1.401

成交樓面：7500

建筑限高：1.5容積率地塊30米，1.2容積率地塊20米

溢價率：0%

拿地企業：兩江置業

圖例：