2021年5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，審議《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》。

       會議指出，黨的十八大以來，黨中央根據我國人口發展變化形勢，先后作出實施單獨兩孩、全面兩孩政策等重大決策部署，取得積極成效。同時，我國人口總量龐大，近年來人口老齡化程度加深。進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。
       “三孩政策”一出，社會各界議論紛紛，總體來看，一對夫妻可以生育三個子女政策有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。
       數據顯示，2018年我國三孩及以上占新生人口比例約為7.4%，若該比例能達德國18%水平，在一孩、二孩人數保持不變的前提下，以2020年出生人口1200萬人為基礎計算10.6%的增額，可增加約127萬人，這一人口數據增幅對整體房地產行業的影響可謂杯水車薪。
       長期來看，隨著社會家庭結構比例中二孩、三孩比例的上升，產品需求結構上三房、四房的需求占比或將進一步上升。

01

“三孩”較高預計可增加約127萬人

       國家統計局數據顯示，2019年出生人口1465萬人，其中二孩及以上比重達59.5%，比上年提高2.1個百分點，前一年數據顯示2018年出生人口1523萬人，二孩占比保持在50%左右，計算可得2018年三孩及以上約占出生人口數量的7.4%。

       中國臺灣地區數據顯示，從2012到2016年期間，獨生子女家庭的人口比例約為50.9%，二孩約為37.8%，三孩約為11.3%，這一數據比我們2018年三孩約7.4%的數值要高出約3.9個百分點。

       近年來，我國新生總人口數據呈下降趨勢，2018年新生人口1523萬人，2019年新生人口1465萬人，到了2020年，新生人口僅為1200萬人。若以2018年三孩及以上占出生人口數量7.4%為“三孩占比”數據參考，以2020年最新出生人口1200萬人統計，如果我們的三孩占比能達到臺灣地區約11.3%的水平，那么可增加約46.8萬人。

       從同為亞洲地區的日本生育數據來看，2018年日本統計局發布了由國家社會保障和人口問題研究所進行的社會保障和人口問題基本調查（出生趨勢基本調查），數據顯示2009年日本出生率是1.92，三孩及以上的出生率是0.26，占比約13.5%。

       若以日本13.5%的三孩占比來估算，同樣以2020年出生人口1200萬人為基礎計算，那么“三孩政策”后約可增加73.2萬人。

       從西方國家來看，聯邦統計局數據顯示，2020年德國共約77萬名新生兒出生，其中一孩36萬人，二孩27萬人，三孩約14萬人，約占新生人口的18%。若以德國18%的三孩比例來估算，那么“三孩政策”后我國約可增加127萬人。

        這一人口增幅對于整個房地產市場而言，可謂杯水車薪，并不能造成較大影響。

表：“三孩政策”可能增加的新生人口

注：以2018年“三孩占比”7.4%為三孩占比參考計算

來源：國家統計局、日本國家社會保障和人口問題研究所、聯邦統計局

02

高出生率地區或將支撐房價上行

       事實上，從“二孩政策”來看，由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，這種差異進而影響了城市房地產市場發展之間的不同。

       從我們選取的《2020年中國城市發展前景排行榜排名》TOP50城市，再加上10個高出生率的人口大市，包括臨沂、阜陽、周口等樣本數據來看，在“二胎政策”的影響下，典型城市均在2016年或2017年迎來了生育小高峰，但其后出生率基本均呈現下滑趨勢。不過，由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，下降幅度也存在差異。

       結合樣本城市2019年戶籍人口出生率和2016-2019年間商品住宅成交規模變動來看，對于調控政策比較嚴厲的城市來說，出生率高的城市，商品住宅成交規模的下跌幅度也往往比較窄；而對于政策相對較為寬松的弱二線和三四線城市來看，出生率高，其商品住宅成交規模的上漲幅度也相對較高。

圖：典型城市2019年戶籍人口出生率和近三年商品住宅成交量變動相關性分析（‰，萬平方米）

注：由于西安、太原、鄭州、石家莊、昆明、惠州等城市戶籍人口出生率缺失，因此以常住人口出生率替代，下同。

數據來源：各城市2020年統計年鑒

       從房價變動方面來看，各城市統計局公布數據顯示，大部分樣本城市的房價在2016年至2019年三年間漲幅都超過了20%，結合出生率來看，一二線城市中，出生率越高的城市，房價上漲幅度也越大，典型如西安、貴陽，房價漲幅均在8成以上；而出生率比較低的天津、哈爾濱，其房價漲幅均未超過25%。

圖：典型一二線城市2019年戶籍人口出生率與近三年房價漲幅關系（‰）

數據來源：各城市2020年統計年鑒

       我們認為，“三孩政策”推出后，原本較高出生率的地區，依然可能擁有較高出生率，這些地區也將繼續延續高出生率對房價的支撐托底作用。

03

三房、四房需求占比或將上升

       相比于量價，多孩家庭對住宅成交結構的影響相對更為明顯，近年來隨著二孩家庭逐漸增多，疊加潛在購房消費持續升級，三房、四房需求占比持續上升。

       CRIC數據顯示，在112個重點檢測城市中，2020年三房成交占比進一步提升至59.24%，較2019年凈增長2.32個百分點；四房成交占比也是穩中有升，較2019年凈增長0.85個百分點至20.2%。與此同時，剛需市場整體低迷，兩房去化速度明顯放緩，成交占比降至16.36%，較2019年凈減少2.33個百分點。

表：112個重點監測城市普通住宅分戶型成交套數占比

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

       具體來看，100平方米以上中大戶型成交占比皆升，剛需退坡，100平方米以下小戶型成交占比皆降。112個重點監測城市100平方米以上戶型成交占比66.8%，較2019年凈增加1.35個百分點，其中120-140平方米戶型暫以0.78個百分點漲幅居首。100平方米以下戶型成交占比33.2%，較2019年凈減少1.35個百分點，其中80-90平方米戶型暫以0.68個百分點跌幅居首。

表：112個重點監測城市普通住宅分面積段成交套數占比

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

       我們認為，隨著“三孩政策”的實施，社會家庭結構比例中二孩、三孩比例的上升，產品需求結構上三房、四房的需求占比或將進一步上升，針對多孩家庭的戶型設計也將越來越多。

       總體來看，“三孩政策”對新生人口的增量較為有限，對整體房地產市場的影響可以說是微乎其微，但隨著多孩家庭比例的提升，在項目的產品設計上可能會發生變化，比如面積、戶型等，對于多孩家庭來說，房間的數量要求與以往三口之家區別較大，尤其是在中高端市場，需要考慮更多。