幾乎每一座大城市的樓市發展，都遵循著這樣一個規律：當剛性需求被滿足到一定程度，購房者的關注重點和新房供應重心便開始往改善方向偏轉。

       重慶也不例外。

       伴隨著10余年的經濟快速發展，再加上近兩年因疫情而引起的人們對居住環境的深刻思考，重慶樓市的新房供應段與市場喜好都正在發生著一些翻天覆地的巨變。

       對此，我們可以清晰地觀察到一些變化規律：

       首先，是各類型產品占比格局的變化。

數據來源：銘騰機構

       2016年的重慶樓市，依舊是是剛需為王的年代，高層產品占據了住宅三大細分類型的絕大多數。

       而到了2020年，高層產品的比重已經下降到了65%，洋房產品的比重則提升到了30%，是5年前的3倍。

       今年上半年，洋房產品的比重更是來到了38%，再次大幅度提升。

       其次，是購房預算總價分布的變化。

數據來源：銘騰機構

       以2016年為起點開始觀察，重慶的成交總價主力區間段就一直在逐漸向高總價過渡。

       2016年，總價100萬以下的產品占比87%，還占絕大多數的比重。

       而到了2021年上半年，整個主城區100萬以下的產品比重就只剩18%了。

       100-150萬的產品，從16年8%的比重，漲到了21上半年的43%。

       150-200萬的產品，也從16年3%的比重，漲到了21年上半年的22%。

       這其中，當然也包含了房價上漲的因素，但更多的卻是購房者的選擇逐漸轉向改善的結果。

       再次，則是土地供應端容積率的變化。

       市場的嗅覺是敏銳的，土地市場亦是如此。

       我們可以觀察到，最近5年半的時間周期里，重慶土地供應的容積率呈不斷下降的趨勢。

       2016年，容積率在2.0以上的土地還占比所有出讓土地的69%。

       而到了2021上半年，容積率在2.0以上的土地就已經下降到了所有出讓土地的25%了。

       早在2018年，重慶市政府就公布了《重慶市城市規劃管理技術規定》的文件，要求以后的住宅容積率上限由3.5下降至2.5。

       我們可以將其視為官方表態將持續降容的明確信號。

       而為什么要持續降容呢？

       說白了，就是為了適應市場的新需要。

       顯然，重慶也和眾多同級別大城市一樣，在經歷時間充分的剛需時代后，越來越多的購房者也開始將注意力轉向了改善住宅，希望過上品質更好、環境更好、層次更高的改善生活。

       那么，當重慶樓市正以大家肉眼可見的速度跑入改善時代的大變局中。

       類大平層VS洋房，誰是真正改善范兒？

       誰才是正宗的改善范兒？狹路相逢優者勝，雙方PK，比的是“三大標準”，像《九層妖塔》遇上《尋龍訣》。
       來看看正宗改善范兒需要的三大標準：
       ①樓層數。洋房：8層及以下，私密性強，9層以上的“洋房”，那是小高層了；類大平層：往往是10余層，私密性稍弱，高的甚至20、30層。

       ②結構。洋房：板式結構；類大平層：可能是板式，但很多點式一梯4戶、或者6戶的產品！這就……
       ③外延空間。洋房：講究院、錯、退、露，幾乎都有大的露臺，更親近自然；類大平層：陽臺，只是陽臺的尺度大小，視野開闊。

       與類大平層相比，洋房更在乎的是：更少的住戶（一棟樓不超過16戶）、更高的得房率、更好的賞天賞地（大露臺）。

       雙方本身品類之間的對比，洋房更符合正宗的改善范兒。洋房正在不動聲色的紅。

       改善產品的提速，也讓重慶主城的板塊有了更明顯的分化，如近幾年興起的禮嘉、中央公園、蔡家、悅來等板塊，并且程度不斷加深，改善基因根深蒂固。 

       從板塊銷售盤點來看，110㎡以上產品銷售套數熱度圖顯示，北區與南區分屬兩大改善陣營。細化到板塊來說，李家沱、茶園板塊占領南區的頭號位置，作為“黑馬”的北區，禮嘉和蔡家板塊的銷量最高，而二者之間禮嘉板塊更處于各改善區域的中心，成為北區熱度的集中點。

重慶各板塊110㎡以上產品銷售套數熱度圖

       目前，在重慶房地產市場中，洋房、別墅類產品依然是中產人群的置業首選。
       其中，從自住需求層面看，這類人群也更看重房企品牌、樓盤品質，以及居家環境的體驗感。簡單來說，各家房企TOP級產品系更加受他們的喜愛。
       隨著重慶中產人群數量的增加，洋房、別墅的成交量也在逐漸增長?？硕鹬貞c機構數據顯示，上半年，重慶洋房賣了約4.41萬套，別墅賣了5247套。其中，洋房成交量同比增長約175%。
       小高層+洋房的改善產品到今天已經貢獻了整個主城區超六成的成交量，重慶樓市的半壁江山已經被改善產品“搶”下來了。